De rauwe werkelijkheid van de Binckhorst
30 juni 2020
‘Onze meetmethode is de meest doordachte van Europa’
16 juli 2020Hogere restwaarde door circulariteit verstevigt prestatiecontracten
Hogere restwaarde door circulariteit verstevigt prestatiecontracten
De restwaarde van een gebouw en zijn installaties is de brug tussen energiebesparing en circulair bouwen. Sven Wuyts van het Antwerpse Factor4 vertelt hoe energieprestatiecontracten met relatief beperkte looptijd toch maatregelen met lange terugverdientijden kunnen omvatten.
Energieprestatiecontracten en ESCo’s vormen een garantie voor de energieprestatie en de exploitatiekosten van gebouwen. Maar daarbij is een maximale prestatie op het gebied van duurzaamheid geen vanzelfsprekendheid. Factor4 stuurt behalve op energieprestatie ook op de restwaarde van gebouw en installaties, aan de hand van conditiemeting. Deze werkwijze zorgt ervoor dat duurzaamheid voorop staat, en niet alleen de energieprestatie.
Het prestatiecontract is hiermee een raamwerk voor circulair uitvragen. De leverancier die de hoogste restwaarde kan garanderen, bijvoorbeeld door onderhoudsplanning, levensduurverlening en hergebruik, komt dan naar voren. Dit past naadloos in het uitvoeringsprogramma 2020 van het Transitieteam Circulaire Bouweconomie waar circulair uitvragen en opdrachtgeverschap een van de speerpunten is.
Factor4 begeleidt opdrachtgevers bij het inrichten van energieprestatiecontracten (EPC) en ESCo’s en is daarmee in EU-jargon een ‘EPC facilitator’. Het bureau richt zich op building performance contracting (BPC). Deze prestatiecontracten zijn volgens Sven Wuyts een krachtig hulpmiddel om gebouwen te verbeteren en te beheren. ‘Een BPC is nodig voor het behalen van de beoogde prestaties van een gebouw als geheel.’
Performance indicatoren
Wuyts wijst op een studie van e-nolis en Engie uit 2018, waarbij de actuele energieprestatie van gebouwen werd afgezet tegen het afgegeven energielabel. ‘De trend laat zien dat bij heel veel gebouwen de werkelijke prestatie een stuk slechter is dan voorspeld door het energielabel. Dus veel nieuwe, duurzame gebouwen blijken in praktijk niet te presteren zoals beoogd. Meestal komt dat omdat de partijen die het gebouw hebben gemaakt niet verantwoordelijk zijn gesteld voor het beheer.’ De studie laat zien dat het verschil zelfs oploopt bij groenere labels. Hoe energiezuiniger het gebouw, hoe complexer de installaties; deze zijn dan moeilijker te beheren.
Energiebenchmark van 234 kantoorgebouwen (2015 t/m 2018) door e-nolis/ENGIE in Nederland (2018).
Wuyts: ‘Volgens ons zijn voldoende technische oplossingen voorhanden om gebouwen energiezuinig te maken, energieneutraal desnoods, maar het ontbreekt aan de juiste incentives voor de verschillende partijen. Het grote nadeel van klassieke ESCo’s of prestatiecontracten is dat de contractduur meestal 15 jaar is. Dan worden maatregelen voorgesteld die binnen die termijn terugverdiend kunnen worden, anders is het geen interessante businesscase. Daarnaast zijn de maatregelen helemaal niet voldoende om bij te dragen aan de klimaatdoelstellingen van de stad of regio waar het gebouw staat. En waar de trias energetica zegt eerst te isoleren, gebeurt in zo’n ESCo eigenlijk precies het omgekeerde. Wij vinden een periode langer dan 10 jaar niet wenselijk, want dat maakt het vastleggen van de prestaties veel moeilijker. Daarom pleiten we voor een BPC met een maximale looptijd van 10 jaar. Vervolgens proberen we de maatregelen te stimuleren die wel een lange levensduur hebben, zoals bijvoorbeeld isolatie. Dat doen we door de restwaarde die je op het einde van het project denkt te realiseren, ook te garanderen.’
De waarde van het gebouw en elementen daarvan zoals de installaties, is afhankelijk van de conditiescore per element. ‘In een BPC willen we twee dingen bereiken. Ten eerste om een focus te krijgen op duurzame maatregelen met normaliter een lange terugverdientijd omdat deze maximaal meewegen in de restwaarde aan het einde van het project. Ten tweede proberen we de conditiescore zo hoog mogelijk te houden. Dus ervoor te zorgen dat de installaties goed beheerd worden, voor een maximale levensduur.’ Voor Factor4 zijn dus meer performance indicatoren nodig om te zorgen dat een EPC ook een werkelijk duurzaam gebouw oplevert. De waardeontwikkeling is daarvan de belangrijkste, naast de indicatoren energieprestatie, comfort en welzijn.
Veel nieuwe, duurzame gebouwen blijken in de praktijk niet te presteren zoals beoogd
Circulariteit
Bij conditiemeting wordt door gecertificeerde auditors de onderhoudsstatus per component van een gebouw bekeken. Wil je de conditie goed houden en de conditiescore daarmee hoog, dan gaat het niet alleen over onderhoud en vervanging. ‘We proberen aan te sturen op zoveel mogelijk hergebruik, refurbishing, upgrading en dat lukt omdat de conditiescore meetelt in de restwaarde. Als we bepaalde gebouwgebonden installaties refurbishen en weer op conditieniveau 1 krijgen, dan kan dat goedkoper zijn dan een nieuwe installatie te maken, die ook op conditieniveau 1 zit. In Vlaanderen is een green deal gesloten voor circulair inkopen. Factor4 gebruikt de doelen en strategieën bij het inrichten van de EPC. Gebruiksduur verlenging is een hele belangrijke. Ook “ontwerpen voor een langere levensduur”, “eenvoudiger onderhoud”, “makkelijker te repareren” uit de strategieën voor circulaire projecten (zie illustratie) zijn onderdeel van een BPC. Daarom is die tien jaar zo belangrijk; als je onderhoud moet uitvoeren over een periode van tien jaar, denk je goed na over de installaties die je gaat plaatsen.’
Doelstellingen en strategieën voor circulaire aankopers.
‘Voor de stad Sint Niklaas werken we aan een BPC voor negen gebouwen. Eerst hebben we een strategisch plan nodig voor dat vastgoed, welke gebouwen gaan nog dertig jaar gebruikt worden en en in welke gebouwen is investeren zinvol. Door op restwaarde te concentreren krijg je een focus op de lange termijn en het zo lang mogelijk gebruiken van materialen en elementen.’ Uit het schema kunnen doelen en strategieën gekozen worden die haalbaar zijn voor het project.
‘Maar,’ zegt Wuyts, ‘Uiteindelijk is het de de opdrachtgever, in dit geval de gemeente Sint Niklaas, die bepaalt welke elementen we in de EPC betrekken.’
BPC als ESCo nieuwe stijl
Het Building Performance Contract volgens de visie van Factor4 verschilt behoorlijk van wat we in Nederland verstaan onder ESCo, de energy service company. Wuyts: ‘Het BPC is letterlijk een contract tussen een opdrachtgever en een hoofdaannemer. Meestal is sprake van een consortium van een aannemer, adviesbureaus en installateurs die samen de garanties afgeven.’ In Nederland verstaan we onder een ESCo vaak een aparte juridische entiteit, waarin zowel de installaties als onderhoud en financiering samenkomt. Banken zijn niet altijd enthousiast over deze vorm en de EPC is daarom misschien een beter model.
Financiering is een zaak voor de opdrachtgever en loopt naast het BPC, vertelt Wuyts. Wat wij in onze praktijk zien is dat soms voor de eerste twee jaar voorfinanciering nodig is. Zodra is aangetoond dat voorspelde besparingen daadwerkelijk gerealiseerd worden, kan een bank de financiering overnemen. Het risico dat de energiebesparing niet gehaald wordt ligt steeds bij de aannemer en installateur, die dan een malus moeten betalen. Het risico voor de financier zit in de solvabiliteit van de opdrachtgever. En voor de businesscase is de conditiemeting volgens de NEN2767 en de restwaarde aan het einde van de looptijd van het project van belang, waarvoor de aannemer verantwoordelijk is.’