De kansen van restwaarde: begin vroeg met de berekening

Bouwkostenmanagers Erwin Aleman en Erik Jansen van bbn-adviseurs berekenden de restwaarde bij twee nieuwe gemeentelijke gebouwen in Rotterdam. Projectmanager Joppe Kant van de gemeente Rotterdam wilde weten of ze daarmee extra budget konden creëren voor circulariteit. Ze leerden dat je ook al bij het ontwerp rekening moet/kunt houden met latere demontage en hoogwaardig hergebruik van bouwdelen en materialen. Circulair bouwen wordt namelijk pas mainstream als het een businesscase is. Het berekenen van restwaarde is daar een manier voor.

Categorie: Interviews

Door: Joost Bijlsma, 30 november 2021

Bouwmaterialen zijn na afschrijving waardeloos. Althans, dat is waar boekhouders van uit gaan. Dat ze dit doen, is begrijpelijk, want de meeste materialen worden momenteel nog met geweld gesloopt en naar de stort afgevoerd. Dat kost eerder iets dan dat het wat oplevert. Maar het wordt anders wanneer je werkt met gemakkelijk verwijderbare, herbruikbare materialen. Die kunnen ook na een afschrijvingstermijn van veertig jaar nog geld opleveren. Deze restwaarde kan interessant zijn voor gebouweigenaren, zoals overheden. Maar dan moet een eigenaar wel eerst weten hoe hoog die restwaarde is. Reden voor de gemeente Rotterdam om in zee te gaan met bouwkostenadviseur bbn. Dit adviesbureau heeft een rekenmethode ontwikkeld voor de restwaarde. Die hebben ze toegepast op de projecten Huis op Zuid en Melanchtonweg van de gemeente Rotterdam.

Waarom juist bij die projecten?

Projectmanager Joppe Kant (gemeente Rotterdam): ‘Huis op Zuid wordt een nieuw multifunctioneel gebouw met sport- en zwemfaciliteiten en woonappartementen. We wilden nagaan of we via restwaarde extra budget konden creëren voor duurzame maatregelen. Daarom hebben we een pilotproject opgezet met bbn, vanwege hun ervaring met restwaarde. De kennis die we daar opdeden, hebben we gebruikt bij het project aan de Melanchtonweg. Daar bouwen we een nieuw gebiedskantoor. We willen dat dit een remontabel gebouw wordt. Dit kantoor moet na twintig jaar mogelijk plaatsmaken voor woningbouw.’

Waarom wil de gemeente Rotterdam rekenen met restwaarde?

Kant: ‘De gemeente wil in 2030 circulair zijn. Bij onze bouwprojecten besteden we steeds meer aandacht aan circulariteit. Als we de restwaarde van materialen kennen, biedt dit kansen. We kunnen daarmee mogelijk kapitaallasten verlagen en dat geld gebruiken voor verduurzaming.’

Bouwkostenmanager Erwin Aleman (bbn adviseurs): ‘De restwaarde kun je gebruiken om extra budget te creëren voor duurzame of circulaire ambities. Stel je berekent een restwaarde van vijf procent van de totale aanschaf van bijvoorbeeld 100 euro. Dan kun je die vijf euro inzetten om gebruikte materialen bijvoorbeeld remontabel te maken.’

Hoe bereken je restwaarde?

Bouwkostenmanager Jansen (bbn adviseurs): ‘Op basis van een bouwkostenraming maken we financieel inzichtelijk welke materialen er in het betreffende project aanwezig zijn. Vervolgens gaan we bij alle onderdelen na of dit restwaarde heeft. Zo kijken we bijvoorbeeld of het onderdeel demontabel is. Als de bouwmaterialen niet opnieuw ingezet kunnen worden, checken we wat grondstoffen nog kunnen opleveren. Met die input bepalen wij de restwaarde van de bouwsom.’

Erik Jansen (bbn adviseurs)

Hoe weten jullie of materialen losmaakbaar zijn en wat ze kunnen opleveren?

Aleman: ‘Die informatie winnen we in bij leveranciers, zoals gevel- en cascobouwers. Of we vragen het aan slopers. En we gaan het gesprek aan met sloopbedrijven om de optimale demontagemethode te ontwikkelen.’

Om herbruikbare materialen te kunnen verkopen, moet een gebouweigenaar kosten maken. Nemen jullie die mee in de restwaardeberekening?

Aleman: ‘We nemen kosten voor het losmaken of oogsten van de grondstoffen wel mee, maar de kosten van transport naar een nieuwe bestemming en eventuele opslag niet. We gaan ervan uit dat de toekomstige koper die kosten voor zijn rekening neemt. Ook de sloopkosten van het gebouw nemen we niet mee. Die vallen onder het budget van een toekomstig nieuw project.’

Het lijkt mij lastig om in de toekomst te kijken…

Aleman: ‘Inderdaad. Je weet niet wat de prijs is van grondstoffen en bouwmaterialen over veertig jaar. Daarom rekenen we met het prijspeil van vandaag. Dat is met de marktkennis van nu de enige houvast.’

Tegen welke issues lopen jullie nog meer aan?

Jansen: ‘Het is lastig te voorspellen in hoeverre materialen straks weer kunnen worden ingezet. Neem een staalconstructie van een gebouw. Kun je dat in de toekomst weer gebruiken als een gelijkwaardig product, bijvoorbeeld als donorskelet? En, zo ja, aan welke certificeringseisen moet dat dan voldoen?’

Aleman: ‘Of materialen van nu over veertig jaar nog voor hetzelfde doel kunnen worden gebruikt, is de vraag. Bij kozijnen, bijvoorbeeld gaan wij ervan uit van niet. Dan rekenen we geen restwaarde.’

‘De restwaarde kun je gebruiken om extra budget te creëren voor duurzame of circulaire ambities’

Erwin Aleman

Wat is nodig om van een restwaardeberekening een succes te maken?

Aleman: ‘Essentieel is om in een vroeg stadium te beginnen. Bij Huis op Zuid zijn we pas later betrokken, op een moment dat de meeste keuzes al waren gemaakt. Het was niet meer mogelijk om vanwege een hogere restwaarde andere materialen te kiezen. Bij de Melanchtonweg kon dat wel.’

Jansen: ‘De restwaarde is doorgaans vrij laag. Bij traditioneel bouwen blijft dat beperkt tot tussen twee en vier procent van de bouwkosten. Wil je hoger uitkomen, dan moet meteen in de initiatieffase duidelijk zijn dat je een circulair gebouw wilt. Zodat alle betrokkenen bij het ontwerp gaan meedenken over de herbruikbaarheid van bouwdelen en materialen. Voorkeur heeft dan ook om naast een bouwplan een de- en/of remontageplan te maken. Dan kun je een hogere restwaarde realiseren.’

Hoeveel restwaarde bleef er over bij Huis op Zuid en de Melanchtonweg?

Aleman: ‘Bij Huis op Zuid kwamen we uit op een restwaarde van 2,7 procent van de bouwkosten. Bij de Melanchtonweg was dat 13 procent.’

Hoe is het gelukt om bij de Melanchtonweg tot zo’n hoge restwaarde te komen?

Aleman: ‘Daar kregen we de vrijheid om mee te denken met het technisch ontwerp. We adviseerden de gemeente welke materialen ze op basis van restwaarde het beste konden gebruiken. We maakten een plan met zoveel mogelijk demontabele materialen en droge knopen: verbindingen die niet aan elkaar zijn gelast of gestort. Vloeren, skelet of fundering: over alles hebben we nagedacht. Een voorbeeld is een funderingsbalk die je los kunt maken van heipalen. Of sandwichpanelen waarvan de fabrikant bereid was om ze over 25 jaar voor 2 euro per vierkante meter terug te kopen.’

Voor wie is werken met restwaarde relevant?

Jansen: ‘Vooral voor gebouweigenaren met een langetermijnfocus, zoals overheden. Zij kunnen zo extra investeren in circulariteit. Tegelijk stimuleren ze daarmee marktpartijen om meer producten met een hogere restwaarde aan te bieden.’

Hoe belangrijk is het voor de gemeente dat aan restwaarde een financieel voordeel kleeft?

Kant: ‘Het is mooi dat je zo extra kunt investeren in duurzaamheid of circulariteit. Ik zie het financiële voordeel niet als een doel op zich maar als middel om duurzamere gebouwen dichterbij te brengen. De echte meerwaarde van rekenen met restwaarde is dat we circulair gaan denken.’