Houtbouw concurrerend op prijs? Wel met de juiste data

'De vraag of houtbouw gemiddeld duurder is dan bouwen met traditionele materialen, is niet interessant. Want materiaalkosten vormen maar een kleine fractie van de bouwkosten. Veel relevanter is de vraag hoe je concurrerend kunt bouwen met zoveel mogelijk hout, biobased of gebruikte materialen.' Dat zegt Thijs Luijkx, oprichter en eigenaar van Watkostdebouwvaneenhuurwoning.

Categorie: Interviews

Door: Machiel Rebergen, 26 juni 2023

Waartoe is watkostdebouwvaneenhuurwoning op aarde?

Thijs Luijkx

'We verzamelen data over de stichtingskosten van sociale huurwoningen, zodat wooncorporaties meer inzicht krijgen in hoe de totale kostprijs van nieuwbouwprojecten is opgebouwd. En daarnaast verzamelen we de ontwikkelingen en de trends op het gebied van de kosten. Zo kunnen we leren van elkaars projecten.'

Hoe werkt het precies?

'Zo’n veertig wooncorporaties zijn lid. De afspraak is dat de deelnemers data delen over hun projecten. Wat zijn de eigenschappen? Hoe wordt het project ontwikkeld: zijn de plannen tot een bestek uitgetekend of is er conceptueel gewerkt? Wat zijn de kwaliteitseisen? En de kosten? Wat zijn de opbrengsten? Overigens worden alle resultaten geanonimiseerd in de data. Zij kunnen daarvan gebruikmaken om hun keuzes mede op te baseren. De data wordt overigens ook geregeld ingezet in onderzoeksprojecten voor het ministerie, Aedes en andere partijen.'

En wat leren we dan?

'Je ziet trends. Je ziet hoe het ene project zich verhoudt tot vergelijkbare projecten in de sector. Waarom stijgen de kosten van het ene woningtype sneller dan die van een ander soort woning? En wat zegt dat over de gemaakte keuzes? Welke invloed hebben biobased materialen op de kosten, en hoe ontwikkelt die invloed zich? Op basis daarvan kun je slimme besluiten nemen. Het mooiste compliment is als een corporatie zegt: wij hebben in de database een mooi project gezien in een ander deel van het land, en wij zouden dat graag willen kopiëren. Dat is overigens echt gebeurd. De kosten kunnen zo omlaag gebracht worden. We hebben in Nederland zo’n 300 corporaties, en die staan voor vergelijkbare uitdagingen. Duurzaamheid en circulariteit. BENG-woningen. Verplaatsbare woningen. Modulair bouwen. Houtbouw. Al die ontwikkelingen en ambities spelen in een tijd van stijgende kosten. We willen er tegelijk voor zorgen dat huurders voor een redelijke prijs kunnen huren. Dit zijn vaak mensen die het niet heel breed hebben. Enkele tientallen euro’s verschil in de huur heeft echt impact.'

Hoe is de bereidheid bij corporaties om samen te werken?

'Die is groot. Corporaties willen graag van elkaar leren. Dit is een sector die minder gevoelig is voor bedrijfsconcurrentie. Men is sneller genegen elkaar te helpen.'

Er zijn voorbeelden waar houtbouw concurrerend is op prijs."

Je hebt voor dit interview aangegeven dat je graag over houtbouw wilt praten. Waarom?

'Van de grofweg 1000 projecten in de database zijn er 25 over houtbouw. Dat aantal wil ik graag uitbreiden omdat bouwen met hout en andere biobased materialen een duidelijke ambitie is in de bouwwereld. Het is de toekomst. Het is trouwens niet aan mij om corporaties in een bepaalde richting te duwen, maar duurzaamheid is een grote ambitie in de sector en ik wil daarbij behulpzaam zijn met informatie en analyse. En: ik vind dat we af moeten van het mantra “houtbouw is 10 procent duurder”.'

Maar, zeggen veel ontwikkelaars en corporaties dan, houtbouw is toch 10 procent duurder?

'Dat is een soort vuistregel die rond blijft zingen in de sector. Door dat steeds maar te zeggen, houden we dat idee in stand. Maar goed, stel dat dat gemiddeld zo is, dan zijn er dus ook projecten waarbij het niet duurder is. Er zijn voorbeelden waar houtbouw concurrerend is op prijs. Laten we daarvan leren en verder innoveren. Ik geloof daarnaast dat we ons te veel en te vaak blind staren op de materiaalkosten.'

Maar die zijn wel een factor, toch?

'Absoluut, de kostprijs is een factor, en een belangrijke. Daarom kun je ook niet zeggen tegen corporaties: je moet er maar tien procent meer voor over hebben. Want zo werkt het gewoon niet. Dat geld is er simpelweg niet, dat klotst niet tegen de plinten. Voor een huurder die op de kleintjes moet letten is 10 procent veel geld. Tegelijk streven corporaties naar een lagere CO2-impact. Daarom moet je onderzoeken hoe je concurrerend kunt bouwen in hout. Er wordt snel gekeken naar de prijsontwikkeling van materialen. Maar kijk je goed naar de totale kosten, dan zijn de kosten voor constructieve materialen een fractie. Van de totale stichtingskosten bestaat 70 procent uit bouwkosten. Dáárvan is maar 40 procent materiaal, de rest is arbeid. En van die 40 procent materiaal zit weer 40 procent in installaties. Materiaal is dus helemaal niet zo’n groot deel van de totale bouwkosten. En dan zijn er ook nog de grondkosten. Als we dat doorzien, gaat de focus wellicht meer naar de manier van bouwen, of industrialisatie, en het ontwerpen van installatie-arme woningen. Dat laatste scheelt ook nog in onderhoudslasten.'

Wat is de trend in de kostprijs van houtbouw?

'Het is nog te vroeg en te kleinschalig om er definitieve dingen over te zeggen. Wat me opvalt, is dat het moeilijk is om hout en traditionele materialen met elkaar te vergelijken – dat gebeurt wel, maar het levert volgens mij geen zuivere vergelijking op. Hout heeft andere eigenschappen, dat krijg je niet mee in een theoretische vergelijking. Ik heb sterk de indruk dat hout makkelijker te verwerken is, dat werkt door in de industrialisatie. Traditionele materialen worden bovendien schaarser, terwijl hout hergroeibaar is. Zulke voordelen gaan optreden in de marktwerking, maar zie je nu niet in de vergelijking terug. Daar staat weer tegenover dat je maatregelen moet nemen rond gehorigheid en brandveiligheid. Kortom, je kunt niet simpelweg de volumes met elkaar vergelijken. Je moet projecten integraal analyseren. In de periode 2010-2015 bijvoorbeeld stegen de materiaalprijzen, maar daalden de kostprijzen. Van een kleine twee ton per sociale huurwoning in 2010 naar 150.000 euro in 2015. Dat laat zien dat materiaalkosten niet doorslaggevend zijn.'

Ik wil ervoor waken dat het een alles-of-niets-tegenstelling lijkt"

Welke elementen zien we terug in houtbouwprojecten die concurrerend zijn?

'Vooropgesteld dat mijn onderzoek gebaseerd is op twaalf projecten, en dus niet representatief is: gebruik van HSB (houtskeletbouw) lijkt gunstiger dan CLT (cross laminated timber, of kruislaaghout). Maar er wordt relatief vaak gekozen voor CLT. Dat is interessant, ik zou daar meer data over willen analyseren. Modulair bouwen lijkt ook een gunstig effect te hebben op de kostprijs, ten opzichte van niet-modulair bouwen. Het zal interessant worden om dit soort effecten verder te onderzoeken. Ik werk met enkele andere partijen aan een voorstel om deze verdiepingsslag te maken. Daarvoor zijn we op zoek naar corporaties en andere opdrachtgevers die data over kwaliteit en kosten van houtprojecten willen delen.'

Binnen welke termijn zou houtbouw standaard concurrerend kunnen zijn?

'Dat is enorm lastig te zeggen. Experts verwachten dat energieprijzen hoog zullen blijven. Dat maakt beton, staal en kalkzandsteen – die nu eenmaal veel energie vragen bij de productie – relatief duur. Houtprijzen zullen daarom relatief gunstiger uitmiddelen dan voor de oorlog in Oekraïne uitbrak.'

Waar blijven traditionele materialen, in dit verhaal?

'Ik wil ervoor waken dat het een alles-of-niets-tegenstelling lijkt. We moeten veel woningen bouwen in Nederland, héél veel, en daarvoor zullen we staal en beton hard nodig hebben. Laten we waar mogelijk vooral met hout bouwen, maar het niet te rigide bekijken. Laten we uitgaan van zoveel mogelijk hout, maar ook gebruik maken van de gunstige eigenschappen van andere materialen. Zoals bijvoorbeeld geluiddemping van beton en de constructieve eigenschappen van staal. Je moet realistisch zijn. Wil je funderingspalen echt van hout maken? Of een liftschacht? Of vergt dat erg dure en ingewikkelde oplossingen, terwijl je die extra investering beter in een ander duurzaam project kunt steken? Kijk je integraal naar de belangen, dan maak je de keuzes die het beste resultaat opleveren. Zowel voor huurders als voor het klimaat.'