Circulariteit financieren: wat zijn gebruikte materialen waard?

Materialen leveren na de levensduur van een gebouw bijna niets meer op. Dat
maakt hergebruik van die materialen niet per se aantrekkelijk. Maar wat als er
‘aan de voorkant’ al waarde toegekend wordt aan materialen die in de toekomst
hergebruikt kunnen worden? Zouden financiers dan sneller voor circulaire
bouw kiezen? De leden van Transitieteam Circulaire Bouweconomie zochten
het de afgelopen jaren uit en maken nu de balans op.

Categorie: Achtergrond

Door: redactie, 26 september 2023

Nederland ambieert een volledig circulaire bouweconomie in 2050, maar de weg
daarnaartoe is geen rechte lijn. Het is een zoektocht waarbij we afscheid moeten
nemen van een oude manier van denken én werken. Tegelijkertijd moeten we
toewerken naar nieuwe marktmodellen en -strategieën.

De Transitieagenda Circulaire Bouweconomie heeft de weg naar een circulaire
bouweconomie uitgestippeld. Nu is het tijd om op pad te gaan. Dat lukt niet zonder
de juiste ‘basisuitrusting’. Daarom werkten leden van het transitieteam
(vertegenwoordigers van overheden, de bouw en de infrasector) de afgelopen jaren
toe naar een ‘basiskamp’. Dit bevat alle benodigde instrumenten, hulpmiddelen en
voorwaarden om succesvol richting 2050 te gaan. In het onderzoek is ingezoomd op
4 verschillende thema’s, die in laatste vier afleveringen van de podcastserie De
circulair bouwen podcast worden behandeld. Een van die thema’s is financiering.
Want wat is er op financieel gebied precies nodig om de circulaire bouweconomie op
volle toeren te laten draaien?

Aantrekkelijkere keuze

Een gedegen businessmodel is één van de onmisbare onderdelen. Het zijn nu
voornamelijk de early adopters die vooroplopen in de transitie. Wil je een grotere
groep mensen in beweging krijgen, dan zijn meer financiële prikkels nodig, zegt
Vincent Gruis. De hoogleraar Housing Management aan de TU Delft en voorzitter
van het Transitieteam Circulaire Bouweconomie benadrukt: “Circulariteit gaat pas
echt werken als de economie gaat draaien.”

Materialen die wat opleveren door hergebruik na de levensduur van een gebouw,
kan een financiële prikkel zijn. Zeker voor banken en beleggers kan het een reden
zijn om te kiezen voor circulaire bouwprojecten. Vincent: “Het financieren van
vastgoed gebeurt altijd vanuit een langetermijnvisie. Als je weet dat het circulaire
gebouw later in stukjes verkocht kan worden én nog wat oplevert, maakt dat
circulariteit aantrekkelijker.” Zet dit af tegen traditionele bouw, dan is de keuze
simpel. Betonnen gebouwen zijn bijvoorbeeld na hun levensduur niets meer waard.

Gebouwen ‘restwaarde’ meegeven biedt dus financiële kansen, stelt ook Marjet
Rutten, ondernemer, trendwatcher en aanjager van vernieuwing in de bouwsector.
“Ook voor huidige gebouwen kan dit aantrekkelijk zijn. Maar er moet vóór de bouw
goed over na gedacht zijn hoe het gebouw weer gemakkelijk gedemonteerd kan
worden. Want dan is de restwaarde aanzienlijk hoger. Ik hoop echt dat de waarde
van materialen een prikkel is om meer en beter na te denken over circulariteit.”

Zo zijn er meerdere redenen waarom circulariteit minder risico’s oplevert en toekomstbestendiger is.

Rekenmodel voor restwaarde

Een goed voorbeeld van gebouwen waarbij rekening is gebouwen met demontage is
bedrijfsverzamelgebouw HoutWerk op Campus Werkspoor in Utrecht. Het gebouw is
volledig demontabel. Alles is van hout: de gevels, kolommen, liftschachten, kozijnen.
Het is een hip gebouw geworden, in een unieke en inspirerende omgeving. Dat
maakt het voor financiers aantrekkelijk om erin te investeren. Duurzame gebouwen
beschouwen we momenteel als leuk en aantrekkelijk en dat vertaalt zich door in de
waarde van het gebouw. Toch is de aantrekkelijkheid van hippe gebouwen niet
voldoende voor financiers om te investeren in circulaire bouw. Vincent: “Het grootste
probleem is dat we nog te weinig voorbeelden hebben van circulaire gebouwen. Dat
zorgt voor onzekerheid bij beleggers en financiers.”

Worden er meer circulaire gebouwen neergezet en weer - in stukjes - verkocht, dan
hebben financiers en taxateurs meer informatie om mee te werken. Maar er zijn ook
data nodig om de waarde van materialen voor de toekomst te kunnen bepalen.
Daarom ontwikkelde adviesbureau Alba Concepts een rekenmodel. Jip van
Grinsven, consultant bij Alba Concepts en lid van het Transitieteam Circulaire
Bouweconomie legt uit: “Bij het opstellen van het model hebben we gekeken naar
wat materialen waard zouden zijn als je ze kunt hergebruiken.”

Bij de rekensom worden kosten in mindering gebracht, bijvoorbeeld investerings-,
demontage- en transportkosten. Jip: “Taxateurs werken het liefst met voorbeelden uit
de praktijk, maar die zijn er nog niet. Ons model berekent daarom een theoretische
waarde. Dat is een eerste stap en biedt een basis.”

Systeemverandering nodig
Wat materialen daadwerkelijk gaan kosten in de toekomst, blijft koffiedik kijken. Maar
het kan wel helpen, denkt ook Marjet. “Als er in de toekomst woningbouw
gerealiseerd kan worden in kantoorbouw, geef je ‘hoopwaarde’ mee. Dat kan ook
voor circulair bouwen. Materialen zijn iets waard; we weten niet precies hoeveel,
maar je kunt het wel meenemen in je beslissing.” Uiteindelijk levert circulaire bouw
minder risico op, benadrukt Jip: “Er is nu sprake van enorme schaarste in de bouw.
Materialen in de cyclus houden is veel aantrekkelijker. Daarnaast kun je een circulair
gebouw makkelijker aanpassen naar andere functies. Dat is goedkoper. Zo zijn er
meerdere redenen waarom circulariteit minder risico’s oplevert en
toekomstbestendiger is.”

Dat is ook hoe beleggers denken, zegt Vincent: “De aantrekkelijkheid van circulair
bouwen zit ‘m niet per se in het hogere rendement, maar in het lagere risico.
Daardoor gaat de waarde van circulaire gebouwen omhoog.” Is het dan nog nodig
om de waarde van materialen te bepalen? Vincent denkt dat restwaarde vooral een
interessant kenmerk is bij demontabele gebouwen. “Zodra het demontagemoment
eraan komt, wil je weten wat je met de materialen kunt doen en wat ze opleveren.
Maar uiteindelijk gaat de circulaire economie veel verder dan alleen het bepalen van
de waarde van herbruikbare materialen.”

Om de circulaire bouweconomie volledig te laten draaien, is een systeemverandering
nodig, aldus de experts. Dat vraagt om een lange adem, meent Jip: “De circulaire
bouweconomie is er niet op korte termijn. Maar er komen nu gelukkig wel steeds
meer mooie voorbeelden en ontwikkelingen op dit gebied.”

Wil je meer weten over financiering en waardering binnen de circulaire
bouweconomie? Luister dan naar aflevering 13 van De circulair bouwen podcast