‘Laat duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit even zwaar wegen als grondprijs’

Joop Ketelaers timmert samen met zijn collega’s van de gemeente Eindhoven aan de weg met tenders die duurzaam bouwen stimuleren. Bijzonder aan de Eindhovense aanpak is dat ze niet kwantitatief maar kwalitatief uitvragen. ‘Als je ruimte geeft, krijg je meer dan je vooraf kunt bedenken.’

Categorie: Interviews

Door: Joost Bijlsma, 25 april 2022

Joop Ketelaers was projectmanager van een deel van de Vinexlocatie Meerhoven in Eindhoven (1.800 woningen) toen de bouwcrisis losbarstte en dit project in een impasse kwam. ‘Alles lag stil. De projectontwikkelaars verkochten niets meer. Alleen in een paar bouwplannen zat nog beweging. Dat waren de projecten die we anders hadden aangepakt.’ In de betreffende projecten was niet de grondprijs leidend, maar duurzaamheid en een goede samenwerkingsrelatie tussen gemeente en bouwer. In een interview adviseerde hij daarom om op die andere aanpak een fulltimer te zetten. Deze functie kreeg hij zelf in 2010. Sindsdien coördineert hij als adviseur duurzame stedelijke ontwikkeling de verduurzaming in Eindhoven, onder meer via duurzame tenders. In die ruim tien jaar is er veel veranderd. ‘We zijn van “hoezo moeten we dingen doen” naar “hoe moeten we dingen doen” gegaan.’

Joop Ketelaers, Adviseur Duurzame Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Eindhoven

Wat typeert de Eindhovense aanpak?

‘In het programma duurzaamheid, dat nu ruim tien jaar loopt, werken we volgens de methodiek van “The Natural Step”, een raamwerk voor duurzame strategische ontwikkeling. Na een ontmoeting tussen onze wethouder en de oprichter van die methode kregen we groen licht om daarmee aan de slag te gaan. We gingen in gesprek en deden workshops met stakeholders. Daaruit rolden acht duurzaamheidsambities.’

Hoe vertaalt zich dit naar de tenders?

‘We laten zien welke richting we op willen, wat onze ambities zijn en dagen partijen uit daarop zoveel mogelijk waarde te bieden. We werken daarbij met drie categorieën: een minimale grondprijs, ambities voor ruimtelijke kwaliteit, en duurzaamheidsdoelen. Alle drie tellen bij de tender even zwaar mee. We willen dat de partijen het halen van die doelen meetbaar maken.’

Maar jullie zeggen niet vooraf: wij willen een MPG-score van bijvoorbeeld 0,5?

‘Nee. Die score kun je op heel veel manieren beïnvloeden die mogelijk minder relevant zijn in al onze ambities. We willen een holistische, duurzame aanpak. In plaats van kwantitatief vragen we daarom meer kwalitatief uit. Om circulariteit te stimuleren zeggen we bijvoorbeeld dat we geen materialen willen zien die schadelijk zijn voor mens en milieu. Of dat we streven naar zo weinig mogelijk primaire grondstoffen en zoveel mogelijk biobased materialen. Zo geven we richting.’

Is die behoefte aan een holistische, duurzame aanpak de enige reden om kwalitatief uit te vragen?

‘Nee. Kwalitatief uitvragen prikkelt ook om de duurzame grenzen te verleggen; wij willen aftasten hoe ver ontwikkelaars en bouwers al willen en kunnen gaan. Vaak blijkt dan dat zes van de tien inschrijvingen ver onder de eisen van het Bouwbesluit gaan.’

Wat zijn daar voorbeelden van?

‘Jaren geleden vroegen wij al naar aardgasloos. In de markt hoorde je dan: dat kan niet. Maar als je het vroeg in een tender, bleken best veel bouwers het wel te kunnen. Ook in groene daken, slimme en schone mobiliteit (in combinatie met minder parkeerplaatsen) en circulariteit zijn we in de uitvraag veel verder gegaan.’

Hoe hebben jullie deze innovatieve, holistische insteek van de tenders ontwikkeld?

‘We zijn begonnen met ons eigen gemeentelijk vastgoed, waar we als eigenaar en gebruiker zelf alles kunnen bepalen. Ondersteund met subsidies hebben we marktpartijen uitgedaagd om mooie ideeën te posten op een opensourcewebsite. Die brachten we samen in het Evoluon waar partijen op zoek konden naar andere partijen. Zo ontstonden verrassende consortia. Uiteindelijk kozen we voor het ‘Slim verduurzamen van gemeentegebouwen’ één consortium: Home - SVGG Eindhoven.’

Wat hebben jullie hiervan geleerd?

‘Als je bij tenders een open vraag stelt en ruimte aan de markt geeft, krijg je veel meer dan je zelf als opdrachtgever aan de voorkant kunt bedenken of in een bestek op de markt kunt zetten.’

Jullie hebben die manier van aanbesteden ook toegepast bij losse bouwprojecten in Eindhoven. Wat zijn mooie voorbeelden?

‘In Bosrijk, onderdeel van Vinex-locatie Meerhoven, hebben we diverse projecten gerealiseerd in een oud bos. Die plek vraagt om groene, duurzame bouw. We hebben daar onze drie categorieën-aanpak op losgelaten; grondprijs, ruimtelijke kwaliteit, en duurzaamheid telden even zwaar. Per plan leverde dat een consortium op die met mooie circulaire oplossingen kwamen, zoals houtbouw, prefab en bouw met kruislaags verlijmd hout (CLT).’

Hoe scoren de projecten die jullie zo hebben aanbesteed in Bosrijk op circulariteit?

‘Zonder dat we daarnaar gevraagd hebben, halen de grondgebonden woningen van het Oak-project een MPG van 0,5. Bij het project Bosbad, een qua architectuur aantrekkelijk luxe appartementengebouw, zijn de constructieve gevelkolommen uit boomstammen gemaakt. Ook is gewerkt met een houtskelet met vlas erin. Bovendien zorgt in al deze projecten het bouwen met natuurlijke materialen ook voor een gezonder en fijner binnenklimaat.’

Krijgen jullie in Eindhoven corporaties ook zo ver om circulair te bouwen?

‘Zeker. Dat zie je bij het project Pannenhoef-Leemerhoef van woningbouwvereniging Sint Trudo op landgoed Eikenburg. Dit gaat om 28 sociale appartementen en 3 multifunctionele kantoorruimten in massieve houtbouw. Het casco is opgetrokken uit CLT en werd als een bouwpakket ter plekke in elkaar geschroefd. Materialen die vrijkwamen bij de ontmanteling van een paviljoen dat eerst op die plek stond, zijn zoveel mogelijk opnieuw gebruikt in de nieuwbouw. Trudo laat zo zien dat CLT ook voor een woningcorporatie haalbaar en betaalbaar is. Deze en andere ervaringen delen we met alle andere Eindhovense corporaties in een Duurzaamheidspact.’

Wat hebben jullie geleerd van die duurzame tenders?

‘Cruciaal is dat duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit even zwaar wegen als de grondprijs. Dat laatste is in te veel tenders nog de doorslaggevende factor, omdat grond een schaars goed is en de gemeente veel oplevert.’

Wat mag van jou zo snel mogelijk veranderen?

‘Wat wij doen met onze duurzame tenders mag van mij van uitzondering regel worden. Het is nu nog te veel los zand. Of het regel wordt is onzeker met de huidige behoefte aan meer woningen.’

Het is mooi dat gemeenten met ‘eigen projecten’ voorop willen lopen. Maar wat als de grond in handen is van een projectontwikkelaar die dat niet wil? Hoe kunnen we ervoor zorgen dat ook zij meegaan?

‘Om echt een boost te kunnen geven aan circulair bouwen moet de wetgever scherpere normen voor circulariteit stellen, zoals ook bij de energieprestatie is gebeurd. Die MPG van 0,8 die nu geldt, haal je met twee vingers in je neus.’

Moet je niet gewoon de MPG naar 0,5 terugschroeven?

‘Ik twijfel. Want de MPG is in de huidige vorm een instrument dat te beïnvloedbaar is. Zo komt beton er te goed vanaf, terwijl houtbouw onvoldoende wordt beloond. MPG moet meer dan nu gaan sturen op wat werkelijk circulair is.’

Hoe kun je komen tot nieuwe normen?

‘We moeten gaan werken met wettelijke ondergrenzen en de lat steeds hoger leggen. Mooie initiatieven die daarnaar streven, vind ik “Circulair bouwen: het Nieuwe Normaal” en de “City Deal conceptueel en biobased bouwen”. Van dat laatste initiatief dat zich ook op slimmer en sneller bouwen richt, verwacht ik veel. Daar zitten ook de ministeries in.’

Hoe kunnen collega’s in het land leren van jouw ervaringen?

‘Ze mogen mij best uitnodigen. Ik mag een deel van mijn werktijd benutten om ons verhaal door te vertellen. Zo ontstaat een olievlek die zich steeds verder uitbreidt.’